Kiedy refinansowanie Cash-Out ma sens dla Twoich finansów?

17.02.2021

Dziś, gdy miliony ludzi borykają się z ogromną niepewnością finansową związaną z koronawirusem, refinansowanie w postaci wypłaty gotówki może pomóc właścicielom domów wypełnić niektóre luki finansowe.

Tradycyjne refinansowanie jest tym, co robisz, gdy spłacasz istniejący kredyt hipoteczny i zastępujesz go nowym kredytem mieszkaniowym. Na przykład właściciele domów mogą refinansować, aby skorzystać z niższych stóp procentowych, zmienić długość kredytu lub zamienić kredyt hipoteczny o regulowanej stopie na taki o stałym oprocentowaniu.

Refinansowanie typu cash-out – często określane jako „refi-out cash-out – różni się od tradycyjnego refinansowania tym, że zastępuje stary kredyt nowym kredytem na kwotę większą niż kwota potrzebna do spłaty starego Uwaga. Różnica między tym, co zostało pożyczone, a tym, czego potrzeba, aby spłacić poprzednią pożyczkę, trafia do kieszeni pożyczkobiorcy, bez żadnych zobowiązań.

Aktualizacja bodźców: Przedstawiono propozycję pakietu stymulacyjnego o wartości 2,2 biliona USD, obejmującą kontrole stymulacyjne o wartości 1200 USD i zasiłki dla bezrobotnych w wysokości 600 USDDruga aktualizacja sprawdzania bodźców: nowy rachunek Demokratów o wartości 2,2 tys. USD, w tym kontrole stymulujące o wartości 1200 USD, finansowanie PPPNowa propozycja ustawy o stymulacji w wysokości 2,2 biliona dolarów – 1200 czeków stymulacyjnych, 600 dolarów zasiłków dla bezrobotnych i nie tylkoRefinansowanie gotówkowe było od dawna wykorzystywane przez właścicieli domów do zbierania pieniędzy na takie rzeczy, jak opłacenie edukacji dziecka w college’u, sfinansowanie poważnego remontu domu lub konsolidacja zadłużenia. Jeśli chodzi o dostarczenie potencjalnie dużej sumy gotówki po atrakcyjnym oprocentowaniu przy stosunkowo łatwej kwalifikacji, refinansowanie typu cash-out jest narzędziem, które ma niewielu odpowiedników w dziedzinie finansów osobistych.

Zastanawiasz się, czy mógłbyś dokonać refi wypłaty? Black Knight, który śledzi dane dotyczące kredytów hipotecznych, naliczył blisko 13 milionów domów, które były silnymi kandydatami do refinansowania w połowie marca 2020 r. Ta wrażliwa na zmiany oprocentowania kredytów hipotecznych liczba ta wzrosła o 60% od pierwszego roku, według raportu Black Knight z kwietnia 2020 r. na temat wpływu COVID-19 na mieszkania i kredyty hipoteczne.

Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych zmieniało się na wczesnych etapach wybuchu koronawirusa, liczba wysoko wykwalifikowanych kandydatów do refinansowania ulegała wahaniom, ale kiedy stopy były najwyższe w tym okresie, nadal było ponad 10 milionów wysokiej jakości kandydatów do refinansowania, podała firma. .

Podsumowując, łącznie z tymi z kredytami hipotecznymi, które mają już stosunkowo niskie stopy procentowe lub w inny sposób nie są najlepszymi kandydatami do refinansowania, jest około 45 milionów właścicieli domów z dostępnym kapitałem przekraczającym 6 bilionów dolarów. Daje to 140000 USD na właściciela domu, co powinno wystarczyć, aby przetrwać nawet przedłużony spadek koniunktury COVID-19.

Oczywiście skorzystanie z tego kapitału wymaga zaciągnięcia pożyczki i poniesienia prawdopodobnie wyższych rat kredytu hipotecznego – chociaż miesięczne raty mogą być niższe, jeśli refi wypłaty przedłuża również okres spłaty kredytu hipotecznego. Podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, pożyczkodawcy chcą zobaczyć, w jaki sposób pożyczkobiorcy spłacą pożyczki. Nawet zwolniony z pracy lub na urlopie kandydat może być w stanie wykazać wystarczające dochody ze składek na ubezpieczenie od bezrobocia lub dochodu z wynajmowanej nieruchomości, chociaż inną opcją dla kandydata bez pracy jest zatrudnienie cosignera.

Świadczenia typu Cash-Out Refi

Refis cash-out oferuje znaczną przewagę nad innymi formami finansowania, takimi jak pożyczki pod zastaw domu lub linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC). Pożyczkobiorcy zwykle mogą uzyskać niższą stopę procentową za refi wypłaty niż na przykład w przypadku pożyczki pod zastaw domu. Dzieje się tak dlatego, że refi typu cash-out jest pierwotną hipoteką, a nie drugą hipoteką, jak ma to miejsce w przypadku pożyczki pod zastaw domu, co zmniejsza ryzyko dla pożyczkodawców.

Refundacja wypłaty również prawdopodobnie będzie łatwiejsza do zdobycia. Pożyczki są bardziej podobne do pożyczek na zakup domu, które są chlebem powszednim pożyczkodawców hipotecznych, niż do pożyczek pod zastaw domu lub HELOC. Z tego powodu prawdopodobnie zaoferuje im więcej pożyczkodawców – z istotnym zastrzeżeniem ze względu na fakt, że obecnie wiele firm udzielających kredytów hipotecznych działa na ograniczonych obrotach, ponieważ pracownicy pracują w domu.

Jak uzyskać pożyczkę typu Cash-Out Refi

Uzyskanie refi-out jest podobne do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup domu. Podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego na zakup, pożyczkodawca przyjrzy się dochodowi wnioskodawcy, innym długom, zdolności kredytowej i historii zatrudnienia.

Refi wypłaty obejmuje również wiele takich samych kroków, procesów, dokumentów i kosztów. Na przykład pożyczkobiorca refi typu cash-out często będzie musiał uiścić opłatę za wniosek, opłatę początkową, punkty rabatowe, poszukiwanie tytułu i składkę polisy ubezpieczeniowej, a także inne opłaty za ankiety, wycenę i ubezpieczenie.

Istnieje jedna znacząca różnica między refi typu cash-out a kredytem na zakup. Oznacza to, że na zakup domu wielu pożyczkodawców pożyczy do 97% ceny domu. Jednak w przypadku refi typu cash-out kwota równa 80% wartości domu jest kwotą, jaką kredytobiorca prawdopodobnie będzie w stanie uzyskać. Kwota może być mniejsza, w zależności od polityki danego pożyczkodawcy.

Zakup domu może być decyzją zarówno emocjonalną, jak i finansową. Kupujący, który zakochuje się w domu, może chcieć wydłużyć finansowo, aby móc w nim mieszkać, ale refi wypłaty jest bardziej jednoznacznie decyzją dotyczącą dolara i centa.

Możesz przyjrzeć się bliżej kosztom i korzyściom związanym z wypłatą wypłaty za pomocą kalkulatora online. Internetowy kalkulator refinansowania w National Bureau of Economic Research może pomóc Ci ustalić optymalną stopę refinansowania, chociaż kalkulator na mortgagecalculator.org ma więcej dzwonków i gwizdków.

Pierwszym miejscem, w którym możesz zapytać o refi wypłaty, jest Twój obecny pożyczkodawca, ale powinieneś również rozejrzeć się, aby uzyskać najlepszą stawkę: Uzyskaj wyceny z co najmniej trzech banków, spółdzielczych kas pożyczkowych lub innych kredytodawców hipotecznych. Uzyskaj rzetelną wycenę od każdego z nich, aby porównać warunki i koszty. Wiele kosztów podlega negocjacji, a oferty pożyczkodawców są bardzo zróżnicowane. Jeśli jeden nie da Ci interesującej Cię oferty, inny może.

Limity, ryzyka i koszty Cash-Out Refi

Głównym ograniczeniem refi wypłaty jest to, że musisz mieć wystarczający kapitał własny w swoim domu. Pamiętaj, że pożyczkodawca prawdopodobnie nie pożyczy Ci więcej niż 80% wartości Twojego domu. Musisz mieć wystarczająco dużo pieniędzy, aby spłacić obecny kredyt hipoteczny, a także mieć wystarczająco dużo środków na pokrycie wszystkich kosztów, pozostawiając jednocześnie wystarczająco dużo gotówki, aby refinansowanie było opłacalne.

Na przykład, powiedzmy, że Twój dom jest wart 300 000 USD i jesteś winien 200 000 USD z tytułu istniejącego kredytu hipotecznego. Możesz otrzymać pożyczkę refinansową do 80% wartości 300 000 USD lub 240 000 USD. Następnie powiedz, że koszty zamknięcia wynoszą 10 000 USD. W takim przypadku kwota gotówki, którą możesz otrzymać, jest ograniczona do 240 000 USD, minus 200 000 USD na spłatę bieżącej pożyczki, minus 10 000 USD kosztów wypłaty netto w wysokości 30 000 USD.

Koszty zamknięcia są istotną cechą refi wypłaty. Koszty zamknięcia od 3% do 6% pożyczki w wysokości 300 000 USD wynoszą od 9 000 do 18 000 USD. Koszty zamknięcia większych pożyczek prawdopodobnie będą znajdować się w dolnym przedziale od 3% do 6%. Mimo to nie są one nieznacznym kosztem.

Kolejnym potencjalnym kosztem, którego nie napotkałeś przy zaciąganiu pożyczki na zakup, jest kara przedpłaty. Niektórzy pożyczkodawcy wymagają od pożyczkobiorców uiszczenia tej opłaty, jeśli spłacą pożyczkę przed terminem jej wymagalności. Ponieważ zamienisz pierwotną pożyczkę na nową, być może będziesz musiał zapłacić tę opłatę.

Pamiętaj, że odsetki od kredytów hipotecznych – które podlegają odliczeniu tylko wtedy, gdy wyszczególnisz – podlegają odliczeniu tylko wtedy, gdy kredyt hipoteczny jest używany do zakupu, budowy lub ulepszania domu, a nie do innych celów finansowych.

Dokonanie refi typu cash-out ogranicza również to, ile otrzymasz, jeśli później sprzedasz nieruchomość. Ponieważ dokonałeś refinansowania i sprzedałeś zgromadzony kapitał za gotówkę, Twój udział w końcowych wpływach ze sprzedaży po spłacie pożyczki będzie mniejszy.

Inną rzeczą do rozważenia jest to, że w miarę upływu lat i dokonywania płatności, mniejszy procent miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego przeznaczany jest na odsetki. Jeśli spłacałeś pierwotną pożyczkę od wielu lat, po refi wypłaty, znacznie większa część miesięcznej raty zostanie przeznaczona na odsetki, zamiast spłacać kapitał i budować kapitał własny.

I tak jak pierwotna pożyczka na zakup była zabezpieczona przez sam dom, twój dom będzie również służył jako zabezpieczenie pożyczki refi-out typu cash-out. Oznacza to, że jeśli nie możesz dokonać płatności, ryzykujesz wykluczenie. Z tego powodu zwrot wypłaty prawdopodobnie jest zbyt ryzykowny, jeśli nowe płatności będą dla Ciebie trudne.

Jest to również dobry powód, aby zachować ostrożność przy korzystaniu z refi typu cash-out w celu zastąpienia niezabezpieczonego zadłużenia, takiego jak zadłużenie na karcie kredytowej. Nawet jeśli zadłużenie na karcie kredytowej ma znacznie wyższe oprocentowanie, wystawca karty kredytowej nie może próbować przejąć Twojego domu, jeśli nie zapłacisz rachunku.

Cash-Out Refi RoundupRefis cash-out zyskał złą reputację w pierwszych latach tego wieku. W tamtych czasach rosnące ceny mieszkań skłoniły wielu właścicieli domów do wykorzystywania ich jako gigantycznych bankomatów. W historycznie dużych ilościach stosowali refi cash-out. Niektórzy eksperci twierdzą, że to nadużywanie refinansowania poprzez wypłatę gotówki w połączeniu z niechlujnym gwarantowaniem emisji, które doprowadziło do fali niespłacania pożyczek przez pożyczkobiorców, było głównym czynnikiem przyczyniającym się do ostatecznego załamania się rynku mieszkaniowego w latach 2008–2009.

Po ponad dziesięciu latach wzrostu wartości domów i znacznie mniejszym wykorzystaniu refinansowania, właściciele domów mają znacznie większy kapitał własny w swoich domach niż w 2008 r. Jednak warto pamiętać, że ostatecznie refi typu cash-out jest pożyczka: nie są to darmowe pieniądze, nawet jeśli są to tanie pieniądze. Pieniądze pożyczone pod zastaw domu będą musiały zostać zwrócone raz w miesiącu lub w całości, gdy pożyczkobiorca sprzeda dom lub refinansuje pożyczkę.

Oczywiście rok COVID-19 nie przypomina żadnego innego roku, jaki większość ludzi pamięta. Rozwiązanie problemów przedstawionych w tym odcinku wymaga elastyczności i zaradności. Dla tych, którzy mogą dokonać płatności lub znaleźć cosignera i są w stanie skorzystać z refi wypłaty, może to być duża część odpowiedzi.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy